「民泊確定申告がよくわからない。収入の計算って、どうすればいいの？」
「民泊運営の経費にできるものって何だろう？」
「そもそも申告って必要なの？」
など、色々と気になることがありませんか？
大丈夫です！ 民泊の確定申告って、ポイントさえ押さえておけば、そんなに難しくないんですよ。日々、多くの民泊オーナーさんのお手伝いをしている私たちエアホストが、確定申告のコツを分かりやすくご紹介していきますね。
【この記事を読んでわかること】 |
民泊経営で確定申告は必要？ 収入はどうやって計算するの？ 経費は何が認められるの？ 節税対策ってどうすればいいの？ 確定申告の手順が知りたい！ |
難しそうに見える確定申告のこと、一緒に整理していきましょう。「なるほど！」と思っていただけるはずです。
民泊経営と確定申告：必要なの？
まず、皆さんにとって一番気になるのは、「そもそも民泊経営で確定申告は必要なの？」という点でしょうか。
答えは…場合によります！
確定申告が必要かどうかは、皆さんの所得金額と民泊を本業として行っているか副業として行っているかによって変わってきます。
副業の場合： 年間の所得が20万円を超える場合、確定申告が必要です。
本業の場合： 年間の所得が38万円を超える場合、確定申告が必要です。
「所得」とは、収入から必要経費を差し引いた金額のこと。
つまり、収入が20万円以上あっても、経費もたくさんかかっていれば、所得は20万円以下になる可能性があるので……その場合は確定申告は不要になる場合もあります。
ポイント！ 所得 = 収入 - 必要経費
民泊収入の計算方法：しっかり把握！
確定申告で一番大切なのは、収入を正確に計算すること。
収入を少なく申告してしまうと、後から税務署に指摘されてしまう可能性があるので、注意が必要ですよ！
売上金額の管理方法：確実に把握するコツ！
民泊の売上管理って、意外と見落としがちなポイントがたくさんあるんです。
でも、きちんと押さえておけば、確定申告の時期もずっとラクになります。具体的な管理方法を見ていきましょう。
1. 予約サイト（Airbnbなど）を使っている場合
毎月の売上レポートをダウンロード
特に確認するポイント：
実際の宿泊料金
プラットフォーム手数料（これは経費になります！）
クリーニング代
追加料金（例：追加ゲスト料金、ペット料金など）
2. 自社サイトで予約を受け付けている場合
エクセルやGoogleスプレッドシートで管理するなら：
「日付」「予約者名」「宿泊人数」「宿泊料金」「支払方法」の項目は必須
月末に必ず集計
データは最低5年間保管が必要です
3. 支払方法別の管理のコツ
4. 忘れがちな収入項目チェックリスト
キャンセル料収入
延長料金
備品破損の請求分
駐車場代
オプションサービス料金（朝食提供など）
管理のポイント：
毎日こまめに記録する習慣をつけることが大切です。
「後でまとめてやればいいや」は危険！
売上をしっかり管理していれば、確定申告の時期に「あれ？このお金はどこから？」という事態を防げます。特に、複数の予約サイトを使っている場合は、それぞれの売上を分けて管理することをおすすめします。
必要経費の種類と計算方法
必要経費は、民泊事業を行う上でかかった費用のことです。経費を多く計上できれば、所得が少なくなり、税金も安くなります。ただし、民泊事業に直接関係する費用であることが重要です。
主な必要経費の種類と計算方法を以下にまとめました。
経費の種類 | 内容 | 計算方法の例 |
光熱費 | 電気代、水道代、ガス代など。 | 民泊利用分を按分して計算（後述） |
消耗品費 | ティッシュペーパー、トイレットペーパー、洗剤、アメニティグッズなど。 | 領収書などを保管 |
清掃費 | 清掃代行業者への支払額、清掃用具の購入費など。 | 領収書などを保管 |
管理費 | 民泊管理会社への委託費用、マンションの共益費・管理費の按分など。 | 領収書や契約書などを保管 |
減価償却費 | 家具、家電製品、建物など、耐用年数に応じて費用計上（一定額以上の資産）。 | 耐用年数に応じて計算 |
広告宣伝費 | ホームページ作成費用、広告掲載費用、民泊サイトへの掲載料など。 | 領収書などを保管 |
通信費 | インターネット回線費用、電話代など。民泊利用分を按分して計算。 | 領収書などを保管 |
保険料 | 火災保険、損害賠償保険など、民泊運営に関連する保険料。 | 領収書などを保管 |
交通費 | 民泊物件への移動費用、送迎費用など。 | 領収書やICカードの利用履歴などを保管 |
接待交際費 | ゲストへのお茶菓子代、近隣住民への挨拶費用など。 | 領収書などを保管。誰と何のために使ったか記録しておく |
修繕費 | 設備の修理費用など。 | 領収書などを保管 |
その他 | 民泊事業に直接必要な費用（例えば、鍵の交換費用、防犯カメラの設置費用など）。 | 領収書などを保管 |
必要経費の按分って どうするの？面積と利用頻度がポイント！
民泊として自宅の一部を使っている場合、光熱費や家賃をどう計算したらいいのか悩みますよね。
実は、自宅利用分と民泊利用分をきちんと分ける必要があるんです。これを事業按分（あんぶん）といいます。
じゃあ、具体的にどう計算するの？
基本の計算式はこんな感じです：
例えば、こんなケースを考えてみましょう：
家賃が月10万円
家全体が100㎡
そのうち民泊に使うのが50㎡
この場合、まず面積での計算は：
でも、ちょっと待って！
民泊を毎日やっているわけじゃない場合は、利用頻度も考える必要があります。例えば月の半分だけ営業している場合は、さらにその半分...というように計算していくんです。
それと、大事な注意点！
住宅ローンで物件を購入している場合は要注意です。多くの住宅ローンでは、民泊利用が禁止されていることが多いんです。これは結構重要なポイントで、もし無断で民泊を始めてしまうと、ローンの一括返済を求められる可能性も...
なので、住宅ローンで物件を購入している場合は：
ローン契約の内容をしっかり確認
銀行に事前相談するのがおすすめ
場合によっては事業用ローンへの借り換えも検討
といった対応が必要になってきますよ。
税金はいくらになるの？課税所得の計算方法を解説！！
さて、売上と経費が分かったところで、実際にいくら税金を払う必要があるのか、計算していきましょう。
これを「課税所得の計算」というんですが、実は考え方はとてもシンプルです。
課税所得の基本計算式：
具体的な例で見てみましょう。
例えば、こんなケースを考えてみます：
【具体例：Aさんの民泊経営の場合】
年間の売上金額：300万円
必要経費の内訳：
清掃費：60万円
家賃：120万円
光熱費：24万円
設備・備品費：36万円
その他経費：20万円
必要経費合計：260万円
この場合の課税所得は：
となります。
つまり、売上は300万円あっても、実際に税金の計算対象となるのは40万円というわけです。
ここでよくある誤解：
「売上全額に税金がかかる」→ そうではありません！
「経費を引く前の金額で税金が決まる」→ これも違います！
「赤字でも税金を払う必要がある」→ 基本的にはありません！
この課税所得が分かれば、次は実際の税額計算...という流れになりますが、それはまた次のセクションで詳しく解説していきますね。
所得区分：どれに当てはまる？
民泊事業の所得は、以下の3つのいずれかに区分されます。
雑所得: 副業として小規模に行っている場合
不動産所得: 空き部屋や別荘などを貸し出している場合
事業所得: 本業として、継続的・反復的に行っている場合
所得区分によって、確定申告の手順や税金の計算方法が異なるので、注意が必要です！
副業で民泊を営む場合の確定申告：給与と合算！
副業で民泊を行っている場合は、給与所得と民泊所得を合算して確定申告を行います。
確定申告の手順
年間の収入と経費をまとめる: 1年間の民泊事業の収入と経費を計算し、所得を算出します。
必要書類を準備する: 確定申告書B、収支内訳書、給与所得の源泉徴収票、必要経費の領収書などを準備します。
申告書を作成・提出する: 書面、郵送、e-Taxのいずれかの方法で提出します。e-Taxは、24時間いつでも申告できるのでおすすめです。
💡確定申告の提出期限は、毎年3月15日です。
専業で民泊を営む場合の確定申告：青色申告がお得！
専業で民泊を営んでいる場合は、事業所得として確定申告を行います。
青色申告と白色申告：どっちがお得？
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。青色申告は、複式簿記で帳簿をつける必要がありますが、最大65万円の控除を受けられるなど、税制上のメリットが大きいです。白色申告は、簡易な帳簿で済みますが、控除額は少なくなります。
専業で民泊を行っている場合は、青色申告を選択することをおすすめします。
確定申告の手順
年間の収入と経費を帳簿につける: 複式簿記で帳簿をつけます。会計ソフトを利用すると便利です。
必要書類を準備する: 確定申告書B、青色申告決算書、損益計算書、貸借対照表、必要経費の領収書などを準備します。
申告書を作成・提出する: 書面、郵送、e-Taxのいずれかの方法で提出します。
節税対策：賢く税金対策！
民泊経営で節税するためには、以下のポイントを意識しましょう。
必要経費を漏れなく計上する: 領収書は必ず保管しておきましょう。
青色申告を選択する: 最大65万円の控除を受けられます。
減価償却を活用する: 高額な設備を購入した場合は、減価償却することで、経費計上できます。
専門家に相談する: 税理士に相談することで、より効果的な節税対策ができます。
まとめ：確定申告をマスターして、民泊経営を成功させよう！
確定申告は、民泊ホストにとって必須の知識です。この記事で紹介した内容を理解し、正しく申告することで、税務トラブルを防ぎ、節税効果を高めることができます。確定申告をマスターして、民泊経営を成功させましょう！
エアホストでは、今後も民泊ホストの皆さんにとって役立つ情報を発信していきます。確定申告や民泊経営について、もっと詳しく知りたい方は、ぜひエアホストのウェブサイトをご覧ください。
エアホスト公式サイト:
付録：よくある質問
Q. 確定申告の時期はいつですか？
A. 毎年2月16日～3月15日です。
Q. 必要経費の領収書は何年間保管する必要がありますか？
A. 7年間です。
Q. 民泊事業で損失が出た場合はどうなりますか？
A. 事業所得の場合は、他の所得と損益通算できます。雑所得の場合は、損益通算できません。
Q. 外国人ホストも確定申告は必要ですか？
A. はい、必要です。居住形態や滞在期間によって、手続きが異なります。
この記事が、皆さんの民泊経営の参考になれば幸いです。確定申告についてご不明な点があれば、税務署や税理士にご相談くださいね！