【2026年版】特区民泊とは｜対応地域・ルール・他の民泊制度との違いまとめ
「特区民泊ってなに？民泊運営するのにどう関係あるの？」という方へ。
この記事では、特区民泊が向いている人、特区民泊のルールと旅館業法・民泊新法との違いについて、2026年の最新情報をもとにわかりやすく解説します。
結論を先に申しますと、まずは「運営する予定の地域が、特区民泊できる地域なのか」を確認しましょう！
特区民泊ができる地域が、かなり限定されているためです。さらに2026年現在、大阪市をはじめ各地で制度の見直しが進んでいますので、最新情報をしっかり確認しておくことが大切ですよ。
この記事でわかること▼ |
2026年現在の特区民泊対応地域（最新） |
大阪市の新規受付停止など、最新の制度変更 |
特区民泊のルール・向いている人 |
旅館業法・民泊新法との違い（比較表） |
AirHostで特区民泊をスムーズに運営する方法 |
特区民泊とは？
特区民泊とは、国家戦略特別区域法に基づく旅館業法の特例制度のことです。
正式名称は「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」。外国人観光客の受け入れ促進と、地域の観光振興を目的に設けられたルールです。
通常、ホテルや旅館のような宿泊施設を運営するには、旅館業法という法律に従わなければなりません。ですが、特区民泊ではこの法律の一部が適用されないのです。一般的な住宅でも、特別な認定を受ければゲストに部屋を貸せるようになりますよ。
【2026年最新】特区民泊ができる地域
特区民泊は「国家戦略特区」に指定された地域のうち、さらに特区民泊条例を制定した自治体のみで運営できます。
対応地域はかなり限られていますので、まず下の一覧で確認してみてくださいね。
現在の対応地域一覧
都道府県 | 自治体 | 状況 |
東京都 | 大田区 | 継続中 |
千葉県 | 千葉市 | 継続中 |
新潟県 | 新潟市 | 継続中 |
大阪府 | 大阪市 | 2026年5月30日以降 新規受付停止 |
大阪府 | 八尾市 | 停止意向あり |
大阪府 | 寝屋川市 | 停止意向あり |
大阪府 | 貝塚市・泉佐野市・羽曳野市 | 継続中 |
福岡県 | 北九州市 | 継続中 |
最新情報は内閣府 国家戦略特区（特区民泊）でも確認できますよ。
⚠️ 2026年の大きな変化：大阪市が新規受付を停止しました
全国の特区民泊の約95%が集まっていた大阪市が、2026年5月30日以降の新規受付を停止しました。
大阪市は、令和7年9月30日（火曜日）に「令和7年度 第2回 民泊をはじめとする宿泊対策プロジェクトチーム会議」を開催し、大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（以下「特区民泊」という。）の新規受付を終了する方針を決定しました。
背景には、近隣住民からの苦情増加（2024年556件、2025年7月時点で314件）や、制度違反（2泊3日未満での受け入れ等）が続いたことがあります。
すでに認定を受けている施設は引き続き運営できますが、新規で大阪市内に参入するのは現時点では難しい状況です。
大阪での民泊運営をお考えの方は、旅館業法または民泊新法での運営も選択肢に入れて検討してみてくださいね。
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特区民泊が向いている人
運営できる地域は限られていますが、なるべく効率よく民泊運営を始めたいと考える方にとって、特区民泊は魅力的な選択肢でもあります。
特に以下のような方に向いていますよ。
営業日数を気にせずに民泊を行いたい人
民泊新法では、年間で180日しか営業できません。一方、特区民泊には年間の営業日数に制限がなく、通年で運営できます。
観光シーズンやイベント期間に合わせて自由に営業計画を立てられるので、より柔軟な運営が可能になりますね。
しっかり収益を確保したい人
営業日数の制限がないことで、より多くのゲストを受け入れることができ、その分収益の機会も増えます。稼働率が高まることで、安定した収入を確保しやすくなりますよ。
ただし、最低宿泊日数が2泊3日以上という制約もあります。1泊のみの短期滞在ゲストは受け入れができませんので、長期滞在の外国人観光客などをターゲットにした運営を意識しておくといいですね。
特区民泊のルール：よくある質問
Q. 特区民泊は何泊から受け入れられますか？
最低2泊3日以上です。1泊のみのゲストは受け入れができませんので、注意してくださいね。
Q. 年間の営業日数に制限はありますか？
特区民泊には制限がなく、通年での営業が可能です（民泊新法は年間180日まで）。
Q. 管理業者への委託は必要ですか？
特区民泊では義務ではありません。オーナー自身で管理することも可能ですよ（民泊新法はオーナー不在時に委託が必要）。
Q. 部屋の広さに基準はありますか？
1部屋あたり25㎡以上が必要です。
特区民泊・旅館業法・民泊新法の違い
特区民泊、旅館業法、民泊新法それぞれの違いをまとめました。どの制度で運営するか迷ったときの参考にしてみてくださいね。
項目 | 特区民泊 | 旅館業法（簡易宿所） | 民泊新法 |
運営できる場所 | 指定地域のみ | 全国（一部用途地域制限あり） | 全国（工場専用地域以外） |
営業日数制限 | なし（通年OK） | なし（通年OK） | 年間180日以内 |
最低宿泊日数 | 2泊3日以上 | 1泊以上 | なし |
最低床面積 | 25㎡/部屋 | 3.3㎡/人 | 3.3㎡/人 |
近隣住民への説明会 | 必要 | 不要 | 必要 |
管理業者への委託 | 不要 | 不要 | 不在時は必要 |
消防設備の基準 | 必要（緩和措置なし） | 必要 | 必要（家主居住時は緩和あり） |
外国人観光客への情報共有 | 必要（多言語対応推奨） | 推奨 | 推奨 |
近隣住民への説明会について
特区民泊では、営業を始める前に近隣住民への説明会の実施が必要です。
案内書や資料を作成し、施設の境界線から原則10メートル以内の建物の居住者に対して、ポスティングまたは直接訪問で説明会の開催を知らせましょう。説明会を実施したあとは、自治体への報告もお忘れなく。
手続きの詳細は自治体によって異なりますので、申請前に管轄の自治体にご確認くださいね。
消防設備の基準
特区民泊の消防設備の基準は自治体ごとに異なることがありますが、一般的に以下が必要とされています。
消防設備 | 基準 |
自動火災報知設備 | 設置必須（煙感知器含む） |
消火器 | 延べ面積150㎡以上（地階・無窓階・3階以上は50㎡以上）の建物に必要 |
誘導灯 | 戸建て・共同住宅で必須。地階・無窓階・11階以上 |
防火管理者 | 収容人数30人以上の建物で必要 |
スプリンクラー | 11階建て以上で必要 |
民泊新法と違い、家主が居住している場合でも消防設備の緩和措置はありません。申請前に管轄の消防署にしっかり確認しておきましょう。
詳しい内容については、民泊を運営する地域の消防署に直接ご確認くださいね。
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民泊運営における消防法上のルールとは？民泊プロが解説（準備中） |
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まとめ
特区民泊が向いている民泊の運営パターンと、旅館業法・民泊新法との違いについて解説してきました。
特区民泊は年間営業日数の制限がなく収益性が高い一方、対応地域が非常に限られており、2026年現在は制度の見直しも各地で進んでいます。
大阪市・八尾市・寝屋川市は新規受付を停止（または停止意向）
現在も継続しているのは大田区・千葉市・新潟市・北九州市・大阪府内一部市
まずは「自分の物件がある地域で特区民泊が可能か」をよくリサーチしてみましょう！可能であれば、早めに申請・運営開始を検討してみてくださいね。
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