民泊、何から始める？個人でもできる6ステップを開業の順番で解説

民泊、何から始める？個人でもできる6ステップを開業の順番で解説

「民泊を始めてみたいけど、何から手をつければいいの？」
「個人でも、副業でもできるのかな？」
「最近、民泊の規制が厳しくなったって聞くけど…」

こんにちは。エアホスト編集部（デジタルマーケティング部）です。

民泊は、個人でも始められる宿泊ビジネスです。ただ、物件を決める前に確認しておかないと「その場所では営業できなかった」ということも起こります。特に2026年は、住宅街での民泊を制限する自治体が増えているんです。

この記事では、民泊を始めるまでの流れを6つのステップに分けて、開業の順番どおりに解説します。手続き・お金・集客・税金・トラブル対策まで、最初に知っておきたいことをまとめました。

⚡️ 3分でつかむ！この記事のポイント

• 民泊は6ステップで始められます。 ①物件・エリア選び ②届出・許可 ③設備の準備 ④インテリア・写真 ⑤予約サイトへの登録 ⑥運営の準備。いちばん大事なのは最初の物件選びです

• 手続きは始め方によって3種類。 民泊新法なら「届出」、旅館業なら「許可」、特区民泊なら「認定」。選ぶ制度で、営業できる日数と場所が変わります

• 2026年は規制強化の年。 大阪市は特区民泊の新規受付を終了し、東京都豊島区は12月16日から区域と期間を制限します。物件を契約する前に、自治体へ相談しましょう

• 個人で運営するなら、事務はシステムに任せるのが近道。 予約管理・清掃の段取り・ゲストへの連絡は、自動化できます

民泊とは？
住宅の空き部屋や空き家などを活用して、旅行者などを有料で泊める事業のことです。
日本では、住宅宿泊事業法（民泊新法）・旅館業法・国家戦略特区（特区民泊）のいずれかのルールに沿って営業する必要があります。

1. 民泊を始める前に知っておきたい3つのこと

① 民泊は「場所を貸す」だけでなく「体験を届ける」ビジネス

民泊の魅力は、ゲストがその地域の暮らしや文化に触れられること。オーナーにとっては、空き部屋や空き家を活かして収入を得られる方法です。会社員の副業として始める人もいます。

② ルールは3種類。どれを選ぶかで営業日数と場所が変わる

出典：観光庁「民泊制度ポータルサイト」

覚え方は、「始めやすさは届出、自由度は許可」。手軽に始めたいなら民泊新法、年間を通して営業したいなら旅館業法、という考え方が基本です。

③ お金は「初期費用」と「運営コスト」の2つで考える

初期費用は、物件の取得・賃貸、リフォーム、家具・家電、消防設備など。運営コストは、清掃費、光熱費、通信費、アメニティの補充、予約サイトの手数料などです。具体的な目安は、民泊の費用の記事でまとめています。

2. 民泊の始め方6ステップ

民泊は、次の順番で準備を進めます。

1. 物件・エリアを選ぶ

2. 届出・許可の手続きをする

3. 設備を整える

4. インテリア・アメニティをそろえて、写真を撮る

5. 予約サイト（OTA）に登録する

6. 運営の準備をして、開業する

順番に見ていきましょう。

ステップ1：物件・エリアを選ぶ

いちばん大事なのが、このステップです。「その物件で、何日営業できるか」で、収益がまったく変わるからです。

1. ゲストが集まりそうなエリアか（観光地・交通の便・周辺の施設）

2. 日当たり・騒音・周辺の安全性はどうか

3. 自治体の条例で、営業できる区域・期間が制限されていないか

4. 用途地域や建物の条件で、選びたい制度（民泊新法・旅館業など）が使えるか

5. 賃貸なら転貸の承諾、分譲マンションなら管理規約で民泊が禁止されていないか

3〜5は、物件を契約する前に必ず自治体の窓口で確認しましょう。各自治体の窓口は、観光庁の民泊制度ポータルサイトで調べられます。

ステップ2：届出・許可の手続きをする

民泊新法なら都道府県知事等への届出、旅館業なら保健所などへの許可申請が必要です。必要書類は自治体によって違うので、まずは窓口に事前相談しましょう。

あわせて、消防法令への対応も必要です。消防庁の資料では、一戸建てで家主が住んでいて、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下の場合は一般住宅と同じ扱いになります（住宅用火災警報器の設置は必要）。一方で、家主が不在になる場合や50㎡を超える場合は、ホテル・旅館と同じように自動火災報知設備などが求められます。

ポイント：消防設備は、物件によって大きな工事費がかかることもあります。物件を決める前に、管轄の消防署に相談しておくと安心です。

参考：民泊における消防法令上の取扱い等（総務省消防庁）

ステップ3：設備を整える

ゲストが快適に過ごせるよう、Wi-Fi・エアコン・キッチン・洗濯機などを整えます。消防設備や、ステップ2で必要になった設備の工事もこの段階です。

清潔で使いやすい設備は、そのままレビューの点数につながります。 長期滞在のゲストを狙うなら、キッチンや洗濯機の充実がおすすめです。

ステップ4：インテリア・アメニティをそろえて、写真を撮る

予約サイトでは、写真が予約されるかどうかを大きく左右します。 撮影はプロに任せるのがおすすめです。

ステップ5：予約サイト（OTA）に登録する

代表的な予約サイトは、Airbnb、Booking.com、楽天トラベル、じゃらん、一休などです。複数のサイトに登録すると、ゲストに見つけてもらいやすくなります。

ただし、サイトが増えるほど、予約や在庫の管理が大変になります。そこで使われているのが、複数サイトの在庫・料金をまとめて管理するサイトコントローラーと、予約・ゲスト対応・清掃をまとめて管理するPMS（宿泊管理システム）です。

ステップ6：運営の準備をして、開業する

最後に、ゲストを迎えるための準備です。

1. 清掃の手配：自分で清掃するか、清掃代行に任せるかを決める

2. ガイドブックの準備：物件への行き方、部屋の使い方、ゴミ出しや騒音のルールをまとめる

3. チェックインの準備：鍵の受け渡し方法（キーボックス・スマートロックなど）と手順を決める

4. 運営中の義務の確認：民泊新法なら、宿泊者名簿の作成・保存、標識の掲示、2か月ごとの定期報告など

ポイント：開業してからも、ゲストの声を聞いて改善を続けることが大切です。最初のレビューが、その後の予約を左右します。

3. 民泊の収益の考え方

宿泊料金は、エリア・物件・季節・イベントによって大きく変わります。利益は、売上から運営コスト（家賃やローン、清掃費、光熱費、予約サイトの手数料など）を引いた金額です。

民泊新法で始める場合は、年180日（条例でさらに短くなる場合も）という営業日数の上限を前提に、収支を計算しておくことが大切です。

4. 運営スタイルは3つ：自分で運営・運営代行・フランチャイズ

なお、民泊新法では、居室数が5を超える場合や、宿泊中に家主が不在になる場合は、住宅宿泊管理業者への委託が必要です。

自分で運営する場合は、日々の事務をできるだけ自動化するのが成功のカギ。予約サイトの一元管理、清掃の段取り、ゲストへの連絡をシステムに任せれば、個人でも無理なく運営できます。

5. 集客：予約サイトで選ばれる民泊にする

民泊の集客は、まず予約サイト（OTA）での評価と表示順位がカギです。旅行者の多くは予約サイトで宿を探し、上位に表示されてレビューの評価が高い物件を選ぶからです。

1. ターゲットを決める：年齢層、家族構成、旅の目的

2. ターゲットに合わせてインテリア・アメニティをそろえる

3. プロの写真で魅力を伝える

4. 予約サイトの設備・アメニティの設定をきちんと入れる：ゲストが条件で絞り込んだときに表示されるようにします

レビューが増えてきたら、自社の予約サイト（ブッキングエンジン）でリピーターに直接予約してもらう方法もあります。予約サイトへの手数料を抑えられます。

6. 確定申告と税金

民泊で所得が出たら、確定申告が必要になる場合があります。 会社員の副業として始める場合も同じです。

リフォーム費用やアメニティ代など、民泊のためにかかった費用は経費として計上できるものがあります。売上と経費を日ごろから記録しておき、迷ったら税理士に相談しましょう。

また、地域によっては、ゲストから宿泊税を預かって納める必要があります。

7. トラブルを防ぐためのリスク対策

2026年は、自治体が定期報告を怠った事業者に業務停止命令を出した例も出ています。届出・許可を取ったあとのルールも、しっかり守っていきましょう。

8. 自分で運営するなら、事務は AirHost で自動化

民泊を自分で運営するときに大変なのは、予約サイトの管理、清掃の段取り、ゲストへの連絡といった毎日の事務です。AirHost なら、こうした事務をまとめて自動化できます。

• 複数の予約サイトを一元管理：サイトコントローラーで、在庫と料金をまとめて管理

• 清掃の段取りを自動化：予約が入ると清掃タスクが自動で作られ、清掃スタッフに共有できます

• ゲストへの連絡を自動化：予約確認やチェックイン案内を自動で送れます

• 事前チェックイン・スマートロック連携：宿泊者名簿の情報をゲストに入力してもらい、鍵の受け渡しもなくせます

事務はシステムに、おもてなしは人に。 浮いた時間を、ゲストに喜ばれる宿づくりに使いましょう。

▶ AirHost の宿泊管理システムを見る

運営そのものをまるごと任せたい方には、エアホストの運用代行サービスもあります。

まずは気軽にご相談ください

「自分の物件だと、どの制度で始めるのがいい？」「開業後の運営、どこまで自動化できる？」など、気になることがあれば、AirHost にお気軽にご相談ください。

▶ すぐに相談したい方は：お問い合わせはこちら

▶ まずは情報を集めたい方は：画面右上の「資料無料DL」ボタンから、AirHost の資料を無料でダウンロードできます。

パソコンではアイコンにマウスを乗せると「資料無料DL」と表示されます。スマートフォンでは、メニューを開いた画面の下にボタンがあります。

よくある質問（FAQ）

Q. 民泊は何から始めればいいですか？

A. まずは物件・エリア選びと、その物件で営業できるかの確認からです。そのあと、届出・許可、設備の準備、インテリア・写真、予約サイトへの登録、運営の準備、という順番で進めます。

Q. 民泊は個人でも始められますか？

A. 始められます。 民泊新法の届出は個人でもできます。会社員の副業として始める方もいますが、本業の就業規則や、確定申告が必要になるかどうかは事前に確認しておきましょう。

Q. 民泊を始めるのに許可は必要ですか？

A. 始め方によって手続きが違います。 民泊新法なら「届出」、旅館業なら「許可」、特区民泊なら「認定」が必要です。どの方法でも、手続きなしに営業することはできません。

Q. 民泊新法の「180日ルール」とは何ですか？

A. 民泊新法で営業できる日数は、年180日までという上限です。自治体の条例で、さらに短く制限されている場合があります。

Q. 民泊を始めるのに資格は必要ですか？

A. 民泊を営業するための資格は必要ありません。ただし、届出・許可などの手続きは必要です。また、家主が不在になる場合などは、住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。

Q. 家主が住んでいない物件でも民泊はできますか？

A. できます。ただし民泊新法では、住宅宿泊管理業者への委託が必要です。また消防法令上も、ホテル・旅館と同じような設備が求められることがあります。

Q. 初期費用はどれくらいかかりますか？

A. 物件の状態や地域、選ぶ制度によって大きく変わります。物件の取得・賃貸、リフォーム、家具・家電、消防設備などが主な費用です。目安は民泊の費用の記事で解説しています。

Q. 民泊用の保険には入ったほうがいいですか？

A. ゲストのけがや物件の破損などに備えて、民泊向けの保険や賠償責任保険への加入を検討しましょう。補償の範囲は保険によって違うので、内容を比べて選ぶのがおすすめです。

まとめ：民泊は「物件を決める前の確認」がいちばん大事

最後に、ポイントをおさらいしましょう。

1. 民泊は6ステップ：物件選び → 届出・許可 → 設備 → インテリア・写真 → 予約サイト登録 → 運営の準備

2. 手続きは3種類：民泊新法は届出、旅館業は許可、特区民泊は認定

3. 物件を契約する前に、自治体と消防署に相談：2026年は住宅街の規制が強まっています

4. 自分で運営するなら、事務はシステムに任せる：予約・清掃・ゲスト対応を自動化して、個人でも無理なく運営

しっかり準備すれば、民泊はゲストにも地域にも喜ばれるビジネスになります。皆さんの民泊づくりを、エアホストは応援しています！

※この記事の情報は2026年10月時点のものです。条例や制度は変わることがあるので、最新情報は各自治体の公式サイトでご確認ください。

ぜひご一読を！