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「古民家で民泊運営したい！物件の選び方を教えてほしい」という方のためのページです！
古民家を民泊運営する上で、地方なら空き家を活用できる、初期費用が安いなどのメリットが挙げられる一方で、立地、物件選びが難点。
失敗したくない民泊オーナーに向けて、5つのポイントをお伝えしていきます！
ぜひ最後までご覧くださいね！
この記事で分かること▼ |
●民泊運営に適した古民家物件の探し方 ●所有者やリノベーションについて知っておかないといけないこと |
前提：古民家物件の見つけ方は2通り
ポイントをお伝えする前に、物件の見つけ方について触れておきますね。
古民家をいざ探すとなった場合、探し方はオンラインとオフラインの2通りになるかと思います。
オンライン
古民家を探すのに参考になる専用サイトを一覧にしてみました。
サイト名 | どんなサイト？ |
古民家情報マッチングサイト。全国古民家再生協会と連携し、古民家の特有の検索フィルターと信頼できる情報を提供。 | |
全国の格安空き家・古民家物件を速報中。Twitterでのフォローで日々の物件情報を受け取れる。 | |
田舎暮らし・地方移住を応援するサイト。古民家やログハウスなどの幅広い物件情報を提供。 | |
家を売りたい人と買いたい人を直接結ぶ掲示板。古民家など特定のカテゴリで物件を検索可能。 | |
田舎の物件情報を多く提供する企業サイト。移住に関する豊富な情報を掲載。 | |
関西圏を中心に田舎の物件を掲載。築50年以上の物件もあり。 | |
福岡県の古民家専門の不動産屋。九州内の物件と古道具の紹介。 | |
民家を譲りたい人と譲り受けたい人を結ぶサービス。協会が現地調査した情報を基に民家を登録。 |
これらのサイト以外の方法としては、「古民家 空き 〇〇（地域）」、「古民家 物件 〇〇（地域）」などのようにネット検索してみるといいですよ。
オフライン
オフラインの場合は主に2つのパターンになります。
①歩いて探す
民泊運営したい地域がある程度決まっている場合、その周辺を歩いて探索してみましょう。
古民家が集まっている地域や古い家屋が残っている場所を特に探してみてください。
見つかった場合、近くの地域密着型の不動産業者に聞いてみるか、勇気があれば近所の人やお店に尋ねてみましょう。
②地域密着型の不動産屋さんを訪ねる
田舎や田園地帯には、その土地をよく知る小さな不動産業者が存在していることがあります。
古民家所有者や大家、地主と繋がっていることから、地域の情報にも詳しいかもしれません。
物件の目処が経ったら、これからお伝えする5つのポイントに沿って確認していきましょう。
ポイント1：立地の確認｜古民家が民泊にマッチしてるか？
民泊向け古民家の立地について、以下の3点を確認しましょう。
民泊運営できる地域か
市街化調整区域でないか
ゲストにとって魅力的か
解説していきますね。
民泊運営できる地域か（用途地域をチェック）
ざっくりと”どこで民泊をしたいか”を決めたら、用途地域を確認しましょう！
用途地域とは？ |
建物の種類・目的を制限するルールを設けた地域のこと。民泊の場合、決められた用途地域でしか運営が許可されていません |
”古民家”というと地方や田舎を連想されるかと思いますが、地方や田舎であればどこでも民泊ができるわけではありません。
旅館業法で運営するのか、民泊新法として運営するのか、あるいは特区民泊に該当するのかによって、運営可能な用途地域が異なります。
詳しくは以下の記事をご参考ください。
市街化調整区域でないか
用途地域を確認すると同時に、市街化調整区域でないかも確認しましょう。
市街化調整区域とは？ |
開発を制限した地域。新たに建物を建てたり、増築したりすることを極力抑えているため、旅館業などの宿泊施設の営業も原則として認められていません 参考ページ： |
ただし、自治体によっては市街化調整区域内でも、農家民泊などの特定の民泊運営であれば認めている場合もあります。
例えば、神奈川県横須賀では、市街化調整区域内でも「農家民泊ならいいですよ」と、定められています。
参考ページ：市街化調整区域で住宅宿泊事業（民泊）をお考えのみなさまへ｜横須賀市都市部開発指導課
市街化調整区域での古民家民泊を検討する場合は、各自治体に直接確認するのが間違いないです。
ゲストにとって魅力的な立地か
選んだ立地が、”ゲストにとって魅力的なのか”という点でも確認しましょう。
具体例を表にしてみました。
気にすること | 選び方 | 理由 |
どんな物件がいい？ | 人里離れたひっそり一軒家が望ましい | 近隣から物理的に離れた立地が望ましい。騒音問題の防止になる |
アクセスは？ | 分かりやすくて行きやすいところが望ましい | 迷いにくい、安全で明るい道を選ぼう！観光客にとって安心◎ |
特別な・・・ | 非日常な体験ができるか | 富士山の眺め、清流、田園風景、釣り体験、農作業体験もできたら◎ |
上記を考慮しながら、ご自身が設定したコンセプトとマッチした物件を見つけていきましょう。
古民家民泊のコンセプト決めのヒントは以下の記事にて解説します。
関連記事▼ |
【民泊運営】ゲストに選ばれるコンセプトの決め方 （準備中） |
ポイント2：登記情報・所有者を確認
物件が見つかったら、
登記情報
所有者
を確認しておきましょう。
登記情報の確認
登記情報とは、その家がいつ誰によって建てられたか、そして今誰が持っているかという情報のことです。
古い家ほど、前の持ち主の名前のままになっていたり、家の情報がちゃんと記録されていないことがあります。
もし古い名前のままだったり、記録がなかったりすると、名前を変更したり、新しく登記したりするのに1〜2年かかることもあるので注意が必要です。
所有者の確認
今、誰がこの古民家を持っているのか、を確認しましょう。
特に古い家では、何世代も前の人が名前を残していることがあるためです。
場合によっては、家を引き継いだ家族全員の同意が必要になり、手続きが複雑で時間がかかることがあります。
ポイント3：構造の確認
次に、古民家が民泊として利用できるのか、以下の点について確認しましょう。
耐震性の確認
消防法を守れるか
断熱・気密・耐震・害虫対策
それぞれ詳しく見ていきます。
耐震性はあるか
一般的に古民家は、築50年以上の建物を指すため、新しい耐震基準（新耐震基準1981年施行）に適合していないと考えておいたほうがいいです。
また、建築当時は基準を満たしていたとしても、経年劣化で耐震性が低下している場合もあります。
古民家を宿泊施設として安全に使用するためには、耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強を含めたリノベーションが必要になることを覚えておきましょう。
耐震診断については、日本耐震診断協会の公式サイトが参考になります。
消防法を守られるか
消防法に基づく安全基準を満たせるか、という点も重要です。
古民家を民泊運営するには、避難経路の確保、消火器の設置、非常用照明の整備などが必要になります。
参考ページ：古民家を利用して宿泊施設・飲食店・物販店を営まれる皆様へ｜総務省消防庁
関連記事▼ |
民泊運営するなら消防法は忘れないで (準備中) |
ポイント4：リノベーション
古民家のリノベーションでは、以下を踏まえて進めていきましょう。
断熱性・気密性・害虫対策
駐車場
詳しくみていきましょう。
断熱・気密・害虫対策
ゲストの快適性を確保するためには、断熱性や気密性の改善をするのに水回りや暖房・冷房システムの現代化が必要になります。
害虫対策も忘れてはいけませんよ！
関連記事▼ |
民泊をリノベーションするときのポイント （準備中） |
駐車場
広くて停めやすい駐車場が設置できるかも確認しましょう。
初心者や外国人運転者にも配慮するといいでしょう。
2〜3台収容できればなおいいですね。大人数が集まる友達同士や、複数の家族で泊まれますよ。
ポイント5：清掃要員を確保できるか
古民家の物件選びと同時に、清掃業者の目星を付けておくといいですよ。
古民家があるような田舎で民泊をする場合、都会と違って清掃会社が少ない傾向にあります。
物件の立地が自分の居住地から近ければ、自分で清掃することもできなくはないですが、遠い場合は清掃業者を探さなければなりません。
清掃業者の見つけ方については、こちらの記事で詳しく解説します！
関連記事▼ |
【民泊運営】清掃業者の探し方（準備中） |
まとめ
民泊に適した古民家物件の選び方について、5つのポイントに分けてお伝えしてきました。
物件を見つけて、宿泊施設として作り上げたらスタートラインです。
やっと始まる民泊運営をいきなり全部を自分でやるのは大変。代行できる業者にお願いして、自身は経営戦略にフォーカスしていくのが令和流です。
こちらの記事で詳しく解説しています。
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