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【2026年版】民泊に許可は必要？届出・許可・認定の違いと申請の流れ
「民泊を始めたいけど、許可っているの？」
「届出と許可って、何が違うの？」
「最近、民泊の規制が厳しくなったって聞いたけど、大丈夫かな…」
こんにちは。エアホスト編集部（デジタルマーケティング部）です。
「民泊の許可」と一言でいっても、実は始め方によって必要な手続きが違うんです。民泊新法なら「届出」、旅館業なら「許可」、特区民泊なら「認定」。どれを選ぶかで、営業できる日数も場所も変わります。
さらに2026年は、大阪市や東京都豊島区など、住宅街での民泊を制限する動きが一気に進んだ年でもあります。
この記事では、3つの手続きの違いから、申請先・必要書類・流れ、最新の規制動向、そして届出・許可を取ったあとに続く義務まで、開業前に知っておきたいことをまとめました。
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民泊を始める方法は3つ。 民泊新法（住宅宿泊事業法）は届出、旅館業法（簡易宿所）は許可、特区民泊は認定が必要です
選ぶ方法で、営業日数と場所が変わります。 民泊新法は年180日まで、旅館業は日数の上限なし。ただし旅館業は住居専用地域では営業できません
2026年は規制強化の年。 大阪市は特区民泊の新規受付を終了し、豊島区は12月16日から区域と期間を制限します。物件を決める前に、自治体の条例確認が必須です
届出・許可はゴールではなくスタート。 宿泊者名簿や定期報告など、運営中の義務がずっと続きます。事務はシステムで軽くできますよ
民泊の許可とは？
住宅などに有料で人を泊める「民泊」を始めるために必要な、行政への手続きのことです。
一般に「民泊の許可」と呼ばれますが、住宅宿泊事業法（民泊新法）では「届出」、旅館業法（簡易宿所）では「許可」、国家戦略特区（特区民泊）では「認定」と、制度ごとに手続きの種類が異なります。
1. 民泊に許可は必要？「届出・許可・認定」3つの違い
結論からお伝えすると、どの方法で始めても、行政への手続きは必ず必要です。ただし、その中身は「届出」「許可」「認定」の3種類に分かれます。
民泊新法（住宅宿泊事業法） | 旅館業法（簡易宿所） | 特区民泊（国家戦略特区） | |
手続き | 届出 | 許可 | 認定 |
営業日数 | 年180日まで （条例でさらに短くなる場合あり） | 上限なし | 上限なし |
宿泊日数の条件 | なし | なし | 2泊3日以上 |
住居専用地域での営業 | 可能（条例で制限される場合あり） | 不可 | 自治体により制限される場合あり |
向いている人 | 自宅の空き部屋や、まずは小さく始めたい人 | 年間を通して本格的に営業したい人 | 特区に指定された地域で中長期滞在を受け入れたい人 |
出典：観光庁「民泊制度ポータルサイト」
覚え方はシンプルです。「始めやすさは届出、自由度は許可」。
民泊新法の届出は、旅館業の許可に比べて手続きのハードルが低い一方で、年180日という上限があります。旅館業の許可は、建物や設備の基準が厳しいぶん、日数の上限がありません。
重要：無届・無許可で民泊を営業すると、住宅宿泊事業法や旅館業法の違反として罰則の対象になる可能性があります。
どちらの制度を選ぶべきか迷ったら、こちらの記事も参考にしてくださいね。
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2. 【2026年最新】住宅街の民泊は規制強化の流れに
「法律上は年180日まで営業できる」——これは全国共通の上限です。でも実際に何日営業できるかは、物件がある自治体の条例しだいなんです。2026年は、その条例が大きく動きました。
大阪市：特区民泊の新規受付を終了
大阪市は、特区民泊の新規受付を2026年5月29日で終了しました。認定済みの施設の居室追加や床面積の増加に関する変更申請も、同じ日で受付が終わっています。
なお、それ以前に認定を受けた施設は、従来どおり営業を続けられます。（出典：大阪市「特区民泊の新規受付終了について」）
報道によると、背景にはゴミや騒音など近隣トラブルの増加があるとされています。
東京都豊島区：2026年12月16日から区域と期間を制限
豊島区は、2026年12月16日から改正条例を施行し、民泊を営業できる区域と期間を制限します。（出典：豊島区「事業者向け：住宅宿泊事業法について」）
注意：豊島区では、12月15日までに届出を申請していても、受理が12月16日以降になると、営業できる区域が制限される場合があると案内しています。書類は不備のない状態で、余裕をもって提出しましょう。
制限される具体的な区域や期間は、豊島区の公式ホームページで最新の内容を確認してください。
また豊島区は、2026年6月に、定期報告を怠り、指導後も改善しなかった民泊事業者15者（23施設）に、1年間の業務停止命令を出しています。届出をしたあとの義務を守ることが、これまで以上に大事になっているんです。（出典：豊島区 令和8年第2回区議会定例会 招集挨拶）
国の方針も「住宅地での制限」を認める方向へ
報道によると、2026年7月には観光庁などが自治体に対し、住宅地の居住環境が損なわれる場合は、条例で民泊の営業を事実上禁止できると通知しました。既存の施設についても、一定の猶予期間を経て禁止や営業期間の制限が可能とされています。（出典：共同通信、2026年7月16日配信）
つまり、これから民泊を始める方にとって大事なのは、「物件を契約する前に、自治体の窓口に相談する」こと。同じ間取りの物件でも、場所によって営業できる日数がまったく違う時代になっています。
3. 民泊新法で始める場合：届出の流れと必要な書類
民泊新法（住宅宿泊事業法）で始める場合、必要なのは「許可」ではなく「届出」です。
届出先は、物件がある地域の都道府県知事等です。自治体によって担当窓口が異なるので、まずは物件所在地の自治体のホームページで確認しましょう。
届出までの流れ
自治体の窓口に事前相談する：条例による区域・期間の制限がないか、必ず最初に確認します
必要書類をそろえる：自治体ごとに求められる書類が異なります
届出を提出する
受理されたら、標識を掲示する：届出住宅ごとに、見やすい場所に掲げる義務があります
営業開始
主な必要書類
観光庁は、届出の添付書類として次のものを挙げています。
住宅が居住要件を満たすことを証明する書類（入居者募集の広告など）
住宅の図面
このほか、物件の状況や自治体によって、次のような書類を求められることがあります。
賃貸物件の場合：貸主（大家さん）が転貸を承諾していることが分かる書類
分譲マンションの場合：管理規約で民泊が禁止されていないことが分かる書類
消防法令への適合を確認できる書類
ポイント：必要書類は自治体によって違います。書類を集め始める前に、窓口へ確認するのがいちばんの近道ですよ。
4. 旅館業（簡易宿所）の許可で始める場合
年間を通して営業したい場合は、旅館業法の許可（簡易宿所営業）を取る方法があります。営業日数の上限はありませんが、住居専用地域では営業できません。
一般的には、次のような流れで進みます。
保健所などへの事前相談：立地・建物・設備が基準を満たすかを確認
建築・消防の確認：用途や消防設備が基準に合っているかを確認
許可申請
現地確認：担当者が施設を確認します
許可
ポイント：旅館業の許可は、建物の用途や設備の基準を満たすために工事が必要になることもあります。物件を決める前に相談しておくと、思わぬ出費を防げます。
一軒家での開業を考えている方は、こちらの記事で手順をくわしく紹介しています。
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一軒家民泊の許可申請ガイド｜取得手順から必要書類まで徹底解説 — 一軒家ならではの確認ポイントと、申請までの段取りが分かります |
5. 届出・許可のあとに続く義務（民泊新法の場合）
届出が受理されたら、いよいよ運営スタートです。でも、ここからが本番なんです。民泊新法では、運営中もいくつかの義務が続きます。
義務 | 内容 |
宿泊者名簿 | 氏名・住所・職業・宿泊日を記録。日本国内に住所のない外国人は 国籍と旅券番号 も記録します。本人確認を行ったうえで作成し、 作成から3年間保存 |
標識の掲示 | 届出住宅ごとに、見やすい場所に掲示 |
定期報告 | 毎年 2・4・6・8・10・12月の15日まで に、前2か月分を都道府県知事等へ報告。怠ると、業務改善命令や業務停止命令の対象になることがあります |
管理業者への委託 | 居室数が5を超える場合や、宿泊中に家主が不在になる場合は、住宅宿泊管理業者への委託が必要 |
衛生・安全の確保 | 換気や清掃などの衛生対策、非常用照明・消防用設備などの安全対策 |
苦情への対応 | 近隣からの苦情や問い合わせに、適切かつ迅速に対応 |
出典：観光庁「民泊制度ポータルサイト」
特に宿泊者名簿は、ゲストが来るたびに必ず発生する事務です。外国人ゲストが多い施設ほど、旅券番号の確認や記録の手間が増えていきます。
ご近所との関係づくりも忘れずに
2026年の規制強化の背景には、近隣トラブルの増加があります。「ご近所に信頼される民泊」は、これからの民泊運営の前提条件といえます。
開業前にあいさつをする：民泊を始めることを伝え、連絡先を共有しておきましょう
ハウスルールをゲストに伝える：ゴミ出しや騒音のルールは、多言語で事前に案内するのが効果的です
苦情にはすぐ対応する：問題が大きくなる前に、誠実に対応することが大切です
6. よくあるつまずきと、解決のヒント
よくある不安 | 解決のヒント |
物件を契約したのに、その場所では民泊ができなかった | 契約の前に 、自治体の窓口で条例の区域・期間制限を確認する |
必要書類が多くて、何から手をつければいいか分からない | 書類を集める前に事前相談し、 その自治体の書類リスト をもらう |
賃貸・マンションで始めたいが、トラブルが心配 | 貸主の転貸承諾と、マンション管理規約を 最初に 確認する |
180日では採算が合うか不安 | 条例で何日営業できるかを確認したうえで、旅館業の許可も比較する |
開業後の名簿や報告の事務が回るか心配 | 宿泊者名簿の作成・保管は、 システムで自動化 できる |
民泊を始める費用の目安は、こちらの記事でまとめています。
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民泊費用を賢く削減！初期費用の内訳と運営コスト節約7選【2026年版】 — 開業前にかかる初期費用と、運営コストを抑えるコツが分かります |
7. 届出後の事務は、システムで軽くできる
届出や許可が取れたら、次に効いてくるのは毎日の運営事務です。中でも宿泊者名簿は、ゲストが来るたびに必ず発生します。
AirHost なら、こうした事務をシステムに任せられます。
事前チェックインで、宿泊者名簿の情報を集められる：ゲストがチェックイン前に自分で情報を入力するので、到着時のやり取りが減ります（チェックイン Lite／Pro／Premium プランのいずれかが必要です）
宿泊者名簿を保管・出力できる：集めた宿泊者情報（氏名・住所・本人確認画像など）を CSV・画像データでダウンロードでき、名簿の保管にも活用できます
宿泊者アプリ「AirHost ONE」で、スマートチェックインに対応：対面の手間を減らしながら、ゲストの滞在をサポートします
事務はシステムに、おもてなしは人に。 自分で運営するからこそ、手間のかかる作業は仕組みで減らして、ゲストやご近所との関係づくりに時間を使いましょう。
まずは気軽にご相談ください
「自分の物件だと、どの制度で始めるのがいい？」「開業後の運営、どこまで自動化できる？」など、気になることがあれば、AirHost にお気軽にご相談ください。
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よくある質問（FAQ）
Q. 民泊を始めるのに許可は必要ですか？
A. 始める方法によって手続きが違います。 民泊新法（住宅宿泊事業法）なら「届出」、旅館業法（簡易宿所）なら「許可」、特区民泊なら「認定」が必要です。どの方法でも、行政への手続きなしに営業することはできません。
Q. 民泊の届出や許可は、どこに申請すればいいですか？
A. 民泊新法の届出は、物件がある地域の都道府県知事等に提出します。旅館業の許可は、一般に保健所が相談・申請の窓口です。担当窓口は自治体によって異なるので、物件所在地の自治体のホームページで確認しましょう。
Q. 許可や届出なしで民泊をすると、どうなりますか？
A. 住宅宿泊事業法や旅館業法の違反として、罰則の対象になる可能性があります。必ず手続きを済ませてから営業しましょう。
Q. 住宅街（住居専用地域）でも民泊はできますか？
A. 民泊新法なら、法律上は住居専用地域でも営業できます。ただし、条例で区域や期間が制限されている場合があります。2026年は大阪市や豊島区などで制限が進んでいるので、必ず事前に自治体へ確認してください。旅館業の許可では、住居専用地域での営業はできません。
Q. 民泊新法の「年180日」は、どこでも営業できるのですか？
A. 180日は全国共通の上限です。自治体の条例によって、さらに短くなる場合があります。たとえば豊島区は、2026年12月16日から区域と期間の制限を始めます。
Q. 賃貸物件やマンションでも民泊はできますか？
A. できる場合もありますが、賃貸なら貸主の承諾、分譲マンションなら管理規約の確認が欠かせません。管理規約で民泊が禁止されているマンションでは営業できません。物件を決める前に確認しておきましょう。
まとめ：民泊の「許可」は、制度選びと自治体確認から
最後に、この記事のポイントをおさらいしましょう。
手続きは3種類：民泊新法は届出、旅館業は許可、特区民泊は認定
2026年は規制強化の年：大阪市の特区民泊新規受付終了、豊島区の区域・期間制限など、住宅街の民泊は厳しくなる流れです
物件を決める前に、自治体へ相談：同じ物件でも、場所によって営業できる日数が大きく変わります
届出・許可のあとも義務は続く：宿泊者名簿・標識・定期報告などの事務は、システムで軽くできます
ルールを守って準備すれば、民泊はご近所にもゲストにも喜ばれるビジネスになります。皆さんの民泊づくりを、エアホストは応援しています！
※この記事の情報は2026年10月時点のものです。条例や制度は変わることがあるので、最新情報は各自治体の公式サイトでご確認ください。
ぜひご一読を！
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